あなたの管理会社は大丈夫？: 管理会社を本気にさせる満室賃貸経営＆空室対策術

わずか3時間で学べる！！
賃貸仲介・管理会社元所長が空室で悩む初心者投資家大家さんの為に明かす、管理会社社員のホンネと、上手く付き合っていく為の秘密のノウハウ集です！！

【まえがきより】
昨今の副業ブームに乗って多くのサラリーマン大家さんが不動産投資に進出してきました。
しかし、購入して成功している例は多くなく、実際には購入してすぐに空室になってしまい、空室は埋まらず予想していた利回りを大きく下回り、持ち出しをして毎月泣きながらローンを返済しているという方が多いという現実があります。

巷では空室対策本や、空室対策セミナー等が多く存在しますが、ただ真似をするだけでは満室経営はなぜか上手くいきません。

なぜ、あなたの物件の空室が埋まらないのか？

私は長年、賃貸業界に身を置いてきましたが、満室経営は管理会社に任せっきりでも上手くいきませんし、大家さん自身も経営者マインドをもって管理会社と一緒に考え、行動していく必要があります。
管理の失敗は死活問題であり、物件は直ぐに荒れ果て、資産価値は急落してしまいます。

現在数多く存在している空室対策の本には、仲介会社出身の方は多いのですが、管理会社の現場勤務（担当者から管理職までの）経験があり、業者側の本音を書かれた書籍があまり存在していない事に危機感を感じましたので今回執筆致しました。

業者の本音と建て前を知る事によって両者は初めて上手く結びつきます。

この書籍では、満室経営に必須である「管理会社との連携方法」と「空室対策の基礎」に重点を置き、業者側の本音も織り交ぜつつ解説をしております。

これを読むことによって今まで素人同然であったサラリーマン大家さんが、短期間で空室対策の基礎知識と誤解されがちな管理会社の仕事内容を学ぶ事が出来き、両者でWin-Winの関係を築ける「満室賃貸経営チーム」を作り出せますので頑張って今日から即実行してみてください。

【目次】
はじめに
第1部：管理会社の基礎知識編
　　　　管理会社選びは慎重に
　　　　管理会社のよくある選定理由
　　　　ダメな管理会社の代表例
　　　　管理会社の種類
　　　　賃貸管理の種類と一般的な管理内容
　　　　管理会社選びでの最重要事項とは
　　　　「募集に強い管理会社」の見つけ方
　　　　有能な管理会社選びのポイント
　　　　大手の会社だから安心？
　　　　格安な管理手数料の管理会社にありがちな問題
　　　　一括借り上げ・サブリースのメリット・デメリット
　　　　管理会社を変更する手順
第2部：空室対策・満室経営の実践編
　第1章：キャッシュフローを分析する
　　Ⅰ.支出を抑える
　　　　ランニングコストの見直し
　　　　緊急時にかかる費用
　　　　滞納者を増やさない工夫
　　Ⅱ.収入を増やす
　　　　リノベーション工事やホームステージングを活用
　　　　コインパーキングとして空き駐車場を活用
　　　　自動販売機を設置する
　第2章：空室対策
　　　　空室が増える６つの原因とは？
　　Ⅰ.募集時対策
　　　1.現在の募集状況を確認
　　　　募集図面の確認すべきポイント
　　　　A.物件写真
　　　　B.キャッチフレーズ・コメント
　　　　C.間取り図
　　　　D.募集条件
　　　　ポータルサイトの確認すべきポイント
　　　　A.募集状態
　　　　B.競合物件の家賃相場を調べる
　　　　C.競合物件の設備と キャッチフレーズを調べる
　　　　店舗の確認すべきポイント
　　　　入居者目線で確認すべきポイント
　　　　物件案内時にお客様がチェックしている室内５つのポイント
　　　　物件案内時にお客様がチェックしている共用部８つのポイント
　　　　外観
　　　2.物件の良い点・悪い点を書き出す
　　　　良い点悪い点を改めて箇条書きにしてみる
　　　3.入居者属性を調べる
　　　　入居者属性とは？
　　　　入居者属性の調べ方
　　　4.物件のコンセプト・USP・入居者のペルソナを決める
　　　　物件のコンセプトを決める
　　　　物件のUSPを決める
　　　　ペルソナ設定 をする
　　　5.コンセプトに合ったお部屋作り
　　　　コンセプトの例
　　　6.工事
　　　　工事業者の違い
　　　　工事業者を自分で手配するメリット・デメリット
　　　　信頼のおける施工業者の見分け方
　　　　入居者に人気の設備を常にチェック
　　　　間取り変更時の注意点
　　　　やってはいけない空室対策リフォーム
　　　　大家さん自身がリフォーム工事を行う事の注意点
　　　7.募集
　　　　他にはない自分の物件の強み・特徴（USP)を載せる
　　　　物件のウイークポイントを載せる
　　　　室内の印象
　　　　物件案内時にお客様がチェックしている室内5つのポイント
　　　8.募集条件の定期的な見直し
　　　　募集家賃見直しや入居条件の緩和を検討する
　　　　家賃を下げる前に検討してみるべき５つの策
　　　　空室を埋める方法として安易に家賃を下げると今後どうなってしまうのか
　　　9.キャンペーン
　　Ⅱ.入居中対策
　　　1.入居者アンケート・友達紹介キャンペーン
　　　2.退去防止策
　　　　入居者の満足度を高める
　　　　更新時に入居者に還元
　　Ⅲ.退室時対策
　　　　退去立ち合い時アンケート
　第3章：元業者の著者が語る本音と良好な関係作りの重要性
　　　　遠隔地にいる大家さんの注意点
　　　　不動産仲介会社・管理会社とのコミュニケーション構築術
　　　　不動産仲介業者がお客様に物件を紹介する優先順位とは
　　　　家賃交渉幅を店長に任せる
　　　　不動産業者から見た「嫌われる大家さん」5つの特徴
　　　　賃貸仲介会社選び５つのポイント
　　　　敏腕営業社員のとっておきの探し方
　第4章：建物メンテナンス
　　Ⅰ.日常清掃・定期清掃
　　Ⅱ.大規模修繕
第3部：満室管理の継続編
　第1章：管理会社との「満室チーム」作り
　　Ⅰ.「投資」に関しての管理会社の考え方
　　Ⅱ.退去通告と同時に空室対策を開始する
　　Ⅲ.物件情報をファイリング
　第2章：大家さんのマインドを変える
　第3章：第三者の立場の専門家も満室賃貸経営チームの一員に！
　　Ⅰ.第三者的立場の建築士や専門業者等に建物簡易診断をしてもらう
　　Ⅱ.税理士や会計士と顧問契約をする
　　Ⅲ.何かあったら弁護士に相談出来る環境作り
　　Ⅳ.第三者的立場の賃貸仲介・管理のアドバイザーに日頃から相談をする
　　おわりに